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離婚で住宅ローンの残った家をどうするか?サポート実績多数。

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当方に相談いただく年代層は30代40代が中心となっております。

従って、、新築マンション、戸建てを購入し、住宅ローンを組んでからまだ3年、、、とか、10年も経っていない事例、家の建築中ということも珍しくありません。

住宅ローン完済まで待って”離婚”というのは、20年以上先のこともあり、そんなに待てないほど夫婦関係の溝は深まっています

多額の住宅ローンを残して、いったいどのような選択があるのでしょうか?

貴女はどうするのか?最適な答えを出すには、実家のサポート、住宅ローン残年数、家の名義、売却の予想、夫の考え、約束確保の対策等、様々なことを考えなければいけません。

非常に重要なことですので、判断の前に、阿部貴子にご相談ください。
何をどう始めていけばいいのか分からない、そんな多くの妻をしっかりとサポートいたします。判断の仕方、進め方、契約書としてのまとめ方、住宅問題を抱えた妻のサポート実績多数あり!

申し込み・問い合わせ→0120-26-4122

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住宅ローン付の家をどうするのか?最初に決めるべき

一般的に、財産分与のうち金額的に不動産の問題が一番大きな割合を占めています。

寄せられるご相談では、預貯金はあまりなく、住宅ローンは数千万円残っている、という方が多いです。

このような場合は、まず、

不動産をどうするのか?を最初に決めて、その判断に対する調整として金銭の取り決めをする流れで進めた方がスムーズでしょう。

つまり、不動産の扱いをどうするのか?どちらが住み続けるの?それとも、売るの?貸すの?ということの判断次第で、後の財産分与も変わってくるので、住宅ローンの残った家をどうするのか?を最初に決めると良いでしょう。

 

売却する場合

売却して、売却益の一部をもらう

少しでも高く売りたいという価格設定の場合、売りに出したらすぐに売れるわけではなく、何か月も先のことになるでしょう。

そこまで待って離婚するのか、その前に離婚してしまうのか?どうされますか?

実際、”すぐにでも夫と別れたい”という妻が多く、彼女達は、売却益を見積もって、それに基づいて金銭の財産分与をして離婚をするという方法を選びます。
未だ実際に家を売却していないので、いくらで売れて住宅ローンを差し引いてどれくらい残るのか?が分かりません。

見積するためには、不動産屋さんに査定をしてもらいましょう。

その査定金額をもとに、見積もり、夫が家を売却してお金が入るころに、夫から妻へ●●●万円支払うという旨の金銭の財産分与取り決めをしておくという方法があります。

もちろん、大きな金額の取り決めになりますので、離婚協議書・公正証書で取り決めておかないと後々心配です。

【次ページ】夫の財産調査の仕方とその限界

 

売却しても住宅ローン完済できない(オーバーローン)の場合

いただくご相談では、家を売却しても住宅ローンを完済できない”オーバーローン”のことの方が多いのです。

家を売却するには、銀行に対し一括返済して抵当権を外す必要があるのですが、その一括返済できないまま売却することを”任意売却”といいます。

オーバーローンの場合、売却しない選択をされる方が多いのですが、一方では、この不動産にはもう関わりたくない、夫婦どちらにとっても不要、賃貸なども面倒、ローンを軽くしたい、等という事情の場合には、任意売却を選ばれる方もいます。

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妻子が住み続け、夫が住宅ローンを支払う場合

妻と子ども
子どもを転校させたくない、ここは知り合いが沢山いる、というように妻子がその地に根付き、離婚で新たな土地に拠点を移したくないというケースでは、

妻子が家に住み続け、夫が住宅ローン完済まで支払い続けるという選択をされる方がいらっしゃいます。

妻は、パート、専業主婦なので、とても住宅ローン完済まで責任を持てませんし、銀行に対してもローン債務者を妻に変更する手続きは認められないことがほとんど。

妻子がこの家に住み続けることで、妻にとって離婚後新たに家を借りて家賃を支払う経済負担はなくなります。

でも、本当に夫が住宅ローンを支払い続けてくれるのか?

非常に心配なまま、過ごすことになります。まして、信頼関係が崩れ、不仲だから離婚するのですから。

ご心配な方は、阿部貴子にご相談ください。リスクを抑える方法、対策をお伝えします。

 

口約束の場合

住宅ローン完済まであと何年もある場合、夫婦それぞれの状況、気持ちはどんどん変わっていきます

夫が再婚し、新たな家庭に一生懸命になり、別れた妻子のために住宅ローンを支払い続けることが面倒に思うようになるかもしれません。

そうでなくても、夫は自分が住んでもいない家のために支払いを続けるというのは、気持ちを維持する上でとても大変なものなのです。
「お前が住んでるんだから、俺がローンを支払ういわれはない!」、などと言い出し、支払いをストップする可能性があります。

いくら口約束で、夫が住宅ローンを完済するとしていても、支払いをストップされたら、困るのは妻子です。

住み続けるために、しぶしぶ自分で費用を捻出することになるでしょう。

 

住宅ローン付不動産をどうするか?公正証書の書き方

「夫が完済まで責任を持って支払う」

この書き方では、離婚公正証書にしても強制執行できません
一般の方は、この文言で大丈夫でしょう?と思われるかもしれませんが、同じことを意味していても、書き方によって効果が大きく異なります。

せっかく公正証書にするのですから、強制執行できる文言にしなければもったいないですね。

また、登記簿に変更を加える場合等、諸費用が何万、何十万とかかることがあります。諸費用が数万円で済まないことはよくあることですので、その諸費用をどちらがどのように負担するのか等も、後々のトラブルにならないように取り決めておくとよいでしょう。

【次ページ】夫の財産調査の仕方とその限界

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登記手続きも夫の協力が必要

そして、やっと何年も後になって住宅ローンを完済すると、、、
また、登記手続きにおける夫の協力が必要になります。

離婚時に、銀行との契約違反を恐れて、名義は夫のまま、あるいは夫と妻の共有のままにされている場合が多くあります。

住宅ローン完済した場合は、今度は100%妻名義に変更する手続きが必要であり、そこまで夫の協力を仰がなければいけません。

はたして、離婚から何年も経って、スムーズにできるのでしょうか?

法律知識が不足し、その時の感情で判断する夫の場合、またしても「俺がずっと住宅ローンを払い続けてきたんだから、俺のものだ!」と言い出すかもしれませんね。

ちなみに、夫が協力してくれないからと、住宅ローン完済後の登記手続きを怠っていると、将来的にますます手続きが面倒になります。

夫が死亡した場合は、夫の相続人(再婚相手や子ども等)に対して、登記手続きの協力をお願いすることになり、ますます難易度が上がってきます。

夫名義の場合は、登記簿上”夫が所有権をもっている”ことになっているので、「売却するから出て行って」と言われることも心配です。

これら離婚時の約束を明確に残し、将来のリスクを減らすために、離婚公正証書の作成をお薦めします。

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家の名義変更

名義を確認する

家の名義はご存知ですか?

よく分からない方は、登記簿を確認しましょう。

法務局に行けば、登記簿謄本がもらえます。それにより、家の名義、抵当権等について確認できます。

夫の単独名義か、夫と妻の共有名義のどちらかのケースになると思います。

お近くの法務局を探す場合は下記リンクをご覧ください。

■全国の法務局
http://houmukyoku.moj.go.jp/homu/static/kakukyoku_index.html

不動産の場所を管轄する法務局に限らず最寄の法務局窓口にて取得できます。
手数料は1通600円。
郵送による方法もありますので、詳細は次のリンクか、法務局にお問合せください。

■申請方法
http://houmukyoku.moj.go.jp/homu/static/Taro12-1101.pdf

このサイトにご訪問された方は、解決への軌道に乗るために気軽にご相談ください。

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離婚時に名義変更できるか?

離婚の際に夫婦で合意し、名義変更も済ませてしまえば、住宅ローン完済後に再度夫婦で協力して手続きをする必要がありませんので、スッキリ安心ですね。

しかし、住宅ローンが残っている場合、銀行の了解を得なければ、銀行との契約違反になる可能性があります。

法務局に行って手続きをすれば、夫から妻への名義変更は可能ですが、銀行との契約違反になるリスクがあります。

バレなければよいと考え、名義変更される方もいるようですが、リスクがあることを知った上で判断しましょう。

リスクって?住宅ローン一括返済を求められたら大変ですね。

通常、妻は夫より年収が低く、専業主婦、パートのことが多いので、銀行は名義変更を認めません

しかし、妻の年収がそこそこあれば、銀行に名義変更を打診する価値はありますね。

当センターでご相談を受けたケースでは、年収400万円以上の正社員妻において、銀行から名義変更OKの審査結果を受け、離婚時に名義変更されています。

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妻が住宅ローンを支払う場合

少ないケースですが、妻がしっかりと仕事をもち、年収のある程度ある夫婦における離婚において、妻が家をもらい、住宅ローンも負うという取り決めをすることがあります。

  • 妻は自宅に住み続けている
  • 夫は出ていく予定、又は、すでに出て行った
  • 夫と年収があまり変わらない、又は、夫より年収が高い
  • 妻が離婚したいと思っている

上記のようなケースにおいて、妻が住宅ローンを背負うという選択をされる方がいます。

妻がローンを負うなら、現在名義に夫の名前が入っている場合は、今のうちに登記も変更し、ローン名義も変更しておいた方が後々の面倒がないですね。

【次ページ】夫の財産調査の仕方とその限界

銀行選びからスタート

同じ銀行で住宅ローンを夫から妻へ名義変更するよりは、いっそこの際、借り換えをしてより利率が有利な銀行に変更してはいかがでしょうか?

また、共有名義を妻に一本化するには、借り換えが必要と言われることもあるようです。

ちょっとの金利の差が、金額が多い住宅ローンの場合は、結構大きな違いになります。

面倒がらずにしっかりと考える価値は十分にあります。

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仮審査・本審査

そこそこ年収があるといっても、高収入な妻は非常に稀。

やはり、銀行が不動産の名義変更、住宅ローン債務者の変更を認めてくれるのか心配ですね。

借り換えをする場合は、まず、新たに借り入れをすることになる銀行を選び、窓口に行って相談します。

見込みがある場合は、仮審査を受けます。

「あなたの年収でしたら、大丈夫でしょう」と本審査結果の前に銀行に言われることがよくあります。

そして、名義変更の手続きについて説明を受けます。

※各銀行によって、手続きの進め方、流れは異なりますので、実際の手続きは銀行にご確認ください。

住宅ローンの借り換えの契約をするまでに、離婚協議書を用意するように言われます。
このことについて夫婦で本当に合意ができているのか、確認するためでしょう。

離婚を急ぐ妻、手続きを早く済ませたい妻は、本審査前であっても銀行から、「あなたの年収でしたら、大丈夫でしょう」と言われたら、離婚協議書作成の準備を始めます。

本審査結果後、離婚協議書に署名押印

一般的に、離婚協議書が手続きで必要になるようです。

なお、夫からの妻への家の財産分与、夫持分の譲渡について、税金がどうなるのか心配な方は、最寄税務署に電話で相談することもできます。

<税務署を調べる>
http://www.nta.go.jp/soshiki/kokuzeikyoku/chizu/chizu.htm

 

銀行の審査に通るか?

国土交通省住宅局が各金融機関の住宅ローン審査における審査項目を調査し、「平成23年度 民間住宅ローンの実態に関する調査 結果報告書」としてまとめたものがあります。これを参考に、ローン審査で重視される項目を予め確認しましょう。

<審査において重視される項目>
完済時年齢、借入時年齢、返済負担率、年収、勤続年数、担保評価
引用  平成23年度 民間住宅ローンの実態に関する調査 結果報告書
http://www.mlit.go.jp/common/000204408.pdf


以上の項目について、重視する金融機関が多いようです。借入する人そのものと、物件の担保価値が診られるということです。

<返済負担率>
目安は25%と言われています。

つまり、税込み年収×25%以内に、年間の返済額が収まるかどうかが目安になります。年収、勤続年数等、他の審査項目によって、返済負担率を調整するようなので、世間でよく耳にするこの25%というのは目安になります。

例 
年収400万円 × 25% =100万円

年収500万円 × 25% =125万円

車の購入などでローンを組んでいるという事実は、金融機関が個人の信用情報を調査して把握することができ、借入が他にあった場合は、借入可能額に影響します。

<勤務状況>
勤続3年以上が目安のようです。しかし、転職したばっかりだからと、諦めなければいけないというのではなく、どのような転職か?(キャリアアップ?)によっても扱いが異なるようですので、銀行に相談しましょう。

正社員か?契約社員か?ということも審査に影響します。銀行は年収にとどまらず、その安定性も審査しますので、契約社員の場合は審査が厳しくなることが予想されます。

ちなみに、当事務所の扱った案件で、銀行からの許可を得て、妻に住宅ローン名義を一本化することになったのは、いづれも妻が正社員のケースでした。残念ながら、契約社員のケースでは審査が通りませんでした。

借入額等、個々で事情は異なりますので、いろいろ悩むよりは、銀行の審査を受けてしまった方が早いでしょう。窓口の相談でもだいたいの目安(ちょっと難しいかもしれませんね~、おそらく大丈夫でしょう、、、等)は教えてもらえそうですし、審査しても1週間ほどで結果が分かります。

<健康状態>
審査に影響する?と思われるかもしれませんが、通常、住宅ローン債務者に死亡等の万が一のことが起こった場合に、債務額全額をカバーする保険金が支払われる団体信用生命保険の加入が条件(フラット35など、例外あり)になっています。

この保険に加入するには健康条件を満たさないといけませんので、健康状態によっては金融機関でローンを組めないこともあります。

離婚したいけれど、住宅ローンの残る家をどうしたらいいか?何から始めればいいのか?そんな方は是非ご相談ください。全国どこからでもご相談可能。平日10時~17時

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関連外部サイト

住宅ローン比較
http://kakaku.com/housing-loan/

フラット35
http://www.flat35.com/

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